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Revue de presse

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Au cours d'une opération d'achat d'un bien immobilier, des professionnels omettent volontairement (ou pas ?) de faire allusion à certains frais. Parfois, ce sont des commissions, des frais d'assurances ou de dossier... Retour sur des pratiques qui valent la peine d'être connues


Un client, crédule peut facilement se faire piéger lors d'une transaction immobilière. Dans tous les cas, s'il ignore tout sur les pratiques du marché, il en paiera le prix fort. Dès le départ, il doit s'attendre à ce que le particulier qu'il va rencontrer lui vende un bien soit trop cher par rapport au marché, soit mal en point. Il doit s'attendre aussi à ce que le "Samar" lui soutire à chaque visite un "petit chouiya" sans pour autant lui garantir de trouver sa perle rare. Et il doit s'attendre aussi à ce que les agences immobilières lui fassent également payer le prix fort, tout en imposant leurs règles. Le parcours du combattant commence déjà à ce niveau. Pour prendre le cas de ces agences, il faut savoir qu'aucune loi ne régit encore leur profession. Chacune travaille à sa manière. Et parfois, les méthodes ne sont pas aussi souples qu'on le croit. Certaines ont créé des garde-fous, pour ne plus se faire arnaquer comme par le passé. 'Nous avons remarqué que des acheteurs, qui nous avaient sollicités, réussissaient à négocier derrière notre dos une transaction d'achat avec nos clients vendeurs. Le but étant bien évidemment le non-paiement de la commission", se rappelle le directeur d'une enseigne étrangère. Pour sécuriser leur business, beaucoup d'agences organisées ont alors décidé d'instaurer des procédures strictes. La première est quasiment généralisée. N'importe quelle agence organisée impose au client la signature d'un "bon de visite" chez les uns ou "un mandat de recherche d'un bien" chez les autres. Il y est stipulé toutes les clauses à respecter. Dans le cas où elles sont transgressées, le client doit verser à l'agence une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission. S'il refuse, elle peut le poursuivre en justice. Ce dédommagement peut varier d'une agence à une autre, puisque leurs commissions varient entre 2,5% (hors TVA) et 3,5 % du prix d'achat réel et non celui déclaré. Ces frais, précisons-le au passage, sont négociables. Selon un expert en immobilier, ils doivent l'être avant la signature du mandat de recherche lancé par l'agence.

CES FRAIS SONT NÉGOCIABLES ET DOIVENT L'ÊTRE AVANT LA SIGNATURE DU MANDAT.

Sinon, la signature que vous apposez sur le mandat ou le bon de visite fait office d'accord sur les tarifs. Certaines agences, par ailleurs, attendent que le client fasse ce geste pour les surprendre par la suite avec un autre imprimé dont l'intitulé est "frais de dossier". Dès lors, vous êtes obligés de verser 200 dirhams pour ouvrir votre dossier chez elle. "Ce n'est pas grand-chose. C'est juste une manière pour nous de nous assurer du sérieux du client", lance le directeur d'une agence. Et de poursuivre : "de toutes les manières, nous les déduisons de notre commission si la transaction a lieu". Rassurant ? Avant de signer quoi que se soit, il vaut mieux prendre le temps de bien lire ce qui est écrit pour ne pas avoir à le regretter par la suite.

Les frais du notaire ne sont pas figés
Dès lors que ce cap est franchi, il faut passer au deuxième, celui du financement proprement dit. Passage chez le notaire oblige, il faut savoir que les frais sont flexibles. "Les frais de notaire s'entendent usuellement comme l'ensemble des frais notariés, soit les droits d'enregistrement, la taxe notariale, la conservation foncière, l'inscription d'hypothèque, les frais divers (timbres, certificat de propriété) et les honoraires du notaire. Il faut savoir que l'inscription de l'hypothèque dépend du montant emprunté. Donc, les frais de notaire ne sont pas figés", explique Youssef Chraïbi, directeur du pôle Analyse de Cafpi Maroc, le courtier en prêts immobiliers. Il poursuit : "ils dépendent également du bien acquis : un terrain agricole n'est pas soumis aux mêmes frais qu'un appartement". Pour ce dernier cas d'exemple, les frais s'élèvent à 2,5o% de la valeur à l'acte pour les droits d'enregistrement, à 0,50% de la valeur à l'acte pour la taxe notariale, à 1% de la valeur à l'acte pour la conservation foncière, et à 1% du montant du crédit contracté pour l'inscription de l'hypothèque. Les honoraires du notaire, eux, varient d'un professionnel à un autre. "// est raisonnable de prévoir 1% au titre de ses honoraires", dixit Chraïbi. Rarement, le professionnel vous soumettra un devis détaillé de ses honoraires. La raison ? C'est parce qu'il ne veut pas forcément s'étaler sur ses frais et qu'il ne connaît pas forcément le détail des coûts engendrés lorsqu'il accepte un dossier. Le calcul des frais d'hypothèque varie en fonction de la nature du bien : terrain agricole, maison, appartement... "Le notaire est sous serment. On peut généralement lui faire confiance, sur tous les frais autres que les honoraires, sur lesquels il a de la marge de manœuvre. Certains dossiers sont plus difficiles et longs à traiter que d'autres, d'où une facturation différente", reconnaît Chraïbi.

Gare à l'assurance
L'étape cruciale qui suit est celle du financement à proprement parler, celui du crédit immobilier. Il faut savoir par exemple que les frais de dossiers bancaires (qui sont nuls si le passage se fait via un courtier en prêt immobilier) varient d'une banque à une autre. Ils oscillent entre 500 et 500o dirhams. "Attention, il faudra les demander à son banquier qui hésite pas à les dissimuler jusqu'au dernier moment", conseille Chraïbi. Concernant les taux d'intérêt, ils sont systématiquement entendus et affichés hors taxes. La TVA étant de 10%. Les autres frais à regarder de très près sont ceux liés à l'assurance. L'assurance décès/invalidité couvre l'emprunteur contre le risque de décès et d'invalidité. En d'autres termes, cela veut dire que si l'acquéreur décède avant le terme de son crédit, l'assurance paie le capital restant dû à la banque, et les ayant droit de l'acquéreur héritent du bien. Ces frais d'assurance ne sont jamais indiqués lorsqu'un banquier vous fait une offre. Or de nombreuses disparités apparaissent justement sur le coût de l'assurance. Leur prix varie, selon que les primes sont payées mensuellement, semestriellement ou flat (en une prime unique fixe), et selon l'assureur évidemment. Il n'est donc pas raisonnable d'essayer de comparer manuellement des types d'assurance différents sans outillage. "On ne peut pas comparer des primes semestrielles et des primes mensuelles de façon simple. Cela demande un (re)travail conséquent. Dans l'absolu, il n'y a pas un type de prime qui est moins cher que l'autre. Il faut seulement être convenablement outillé techniquement pour faire cette comparaison. De manière générale, le banquier évite d'en parler pour minimiser facilement le coût pour l'emprunteur", explique Youssef Chraïbi. C'est un coût caché dans la mesure où certains clients n'apprennent qu'ils doivent souscrire à une assurance qu'au moment de la signature du contrat définitif. Quant à la "multirisque habitation", cette assurance n'e t théoriquement pas obligatoire. Mais la grande majorité des banques exige sa souscription dans le cadre de la mise en place du crédit, au sein même de l'établissement. Cette assurance couvre le bien du client contre le vol, l'incendie, les dégâts des eaux et la responsabilité civile, principalement. "Le coût de cette assurance, varie entre les polices, c'est-à-dire de ce qu'on a décidé de couvrir. Mais le coût varie également en fonction des banques. Certains assureurs seront plus chers que d'autres, cela va de soi", précise Chraïbi. Ces frais peuvent varier de 36o à 5.000 dirhams. Ils dépendent du montant assuré et de la police elle-même. Ce sont donc là autant de frais engagés auxquels on ne pense pas forcément. Maintenant, l'acheteur est avisé !

QUELQUES CONSEILS
  • Demander les frais de notaire détaillés pour contrôle.
  • Demander les frais d'agence avant son intervention.
  • Demander à la banque un tableau d'amortissement avec les frais d'assurance.
  • Demander à la banque les frais détaillés : de dossiers, transfert, assurance, multirisque habitation... et fuir si on vous explique qu'on ne peut pas vous les donner.




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