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Le guide de l'achat immobilier

ETAPE I. Rechercher un bien immobilier

I.2 Quel type de titre de propriété ?


Voici les différents types de biens présents au Maroc:

I.2.1 Le bien titré ou le titre foncier


Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont clairement identifiés (surfaces, limites du terrain, servitudes, situation...).

Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire. Ce titre a pour principal intérêt d'être inattaquable : il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas mentionné. Le bien titré est ainsi la forme de bien privilégiée par les banques pour l'octroi d'un crédit immobilier.

Le titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan de l'immeuble y est annexé. Ce titre foncier est régi par l'article 62 du Dahir de 1913.

I.2.2 Le bien dit ''Melkia''


Un bien dit ''Melkia'' est donc un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière.

L'acte de cession est dit « adoulaire », et est régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls sont des agents assermentés par le Ministère de la Justice. Cet acte juridique est assez imprécis sur les éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation...).

Nombreux sont les marocains qui continuent à acquérir des biens ''Melkia'' par cette pratique. De plus, il n'est pas possible pour un étranger d'acquérir ce type de bien, sauf s'il le fait enregistrer à la Conservation Foncière (similaire au Bureau de la Conservation des Hypothèques que l'on peut retrouver en France). La loi a instauré, pour cela, une procédure, la réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage, immatriculation).

L'acquisition d'un bien dit « Melkia » ouvre difficilement droit à un crédit immobilier.

I.2.3 Les terrains agricoles


Comme leur nom l'indique, ces terrains sont exclusivement destinés à l'agriculture.

Toutefois, ils sont la cible de nombreux spéculateurs. Ces terrains peuvent servir de garantie à l'octroi d'un crédit immobilier.

Il est impossible pour les étrangers d'acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faut modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.

I.2.4 Les autres types


Ces autres biens n'ouvrent pas droits à un crédit immobilier.

Le bien dit ''guiche''

Il s'agit de terrains ou d'autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre. Un bien dit :''guiche'' appartient toujours à l'Etat même s'il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien dit :''guiche'' ne peut pas être vendu ; on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location.

Les biens appartenant au domaine public

Il existe des terres appartenant au domaine public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains domaines forestiers ou maritimes. La construction y est interdite pour des raisons de protection de l'environnement. Ils peuvent aussi être utilisés par les services publics ou encore des terrains réservés pour la réalisation de projets menés par l'Etat. En général, ces biens sont inaliénables.

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