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Le guide de l'achat immobilier

ETAPE II. La signature du compromis de vente

II.3 Les conditions suspensives



Certaines conditions suspensives vous permettent de vous prémunir d'imprévus devant remettre en cause la vente ou l'achat du bien et indépendants de la volonté de l'acheteur ou du vendeur. Dans le cas de la non réalisation d'une au moins de ces conditions, la vente est annulée et les sommes déjà versées au vendeur doivent être restituées à l'acheteur. En outre, aucun frais ou commission n'est à payer aux intermédiaires.

Pour beaucoup, le compromis de vente n'a que peu de valeur au regard de l'acte de vente lui-même, à tort. Il faut savoir que tous les conflits qui peuvent apparaître entre les deux documents sont toujours très difficiles à régler. Il faut donc s'attacher à bien soigner la rédaction des avant-contrats.

Ces compromis ou promesse de vente ne doivent être signés que lorsque toutes les clauses nécessaires ont été identifiées et négociées.

Vous devez considérer le compromis de vente comme si l'acte définitif n'était qu'une simple formalité à régler après la négociation du logement. En effet, la négociation doit se jouer dès la rédaction du compromis de vente.

CAFPI peut vous conseiller gratuitement dans l'insertion de conditions suspensives complémentaires et non usuelles au Maroc, vous assurant une meilleure protection.

Exemples :

L'obtention d'un prêt bancaire.

L'acheteur bénéficie au minimum d'un mois à compter de la signature du compromis pour obtenir le financement nécessaire à l'acquisition. Pour pouvoir invoquer le refus de prêt, l'acquéreur devra justifier d'au moins une demande de prêt qui aura été refusée par la banque.

La vente d'un bien immobilier

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous devrez certainement devoir la vendre avant d'acquérir votre nouveau bien. Dans ce cas, il faut intégrer dans le compromis une condition prévoyant que la transaction ne se réalisera que si vous trouvez un acheteur pour ce bien. Cette condition a été admise par la cour de cassation.

Remarque : une telle condition n'est pas toujours admise par le vendeur car la vente de son terrain sera donc conditionnée par la vente de votre bien (ce qui peut bloquer la réalisation pendant un certain temps). Un compromis peut être trouvé comme une date au plus tard de vente ou le versement d'un montant de dédommagement.

La présentation d'un état hypothécaire vierge

Dans le cas où le vendeur a acheté le bien avec une hypothèque, s'il devient insolvable, le conservateur des hypothèques se retournera contre vous pour obtenir le remboursement des créances. Vous risquez donc de payer le bien deux fois : une première fois au vendeur et une seconde fois à ses créanciers.

Pour éviter ce risque, intégrez dans le compromis de vente une condition suspensive de la délivrance d'un état hypothécaire ne portant aucune inscription de montant supérieur au prix de vente du terrain.



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